こんにちは。
今回は不動産投資について解説していきます。
サラリーマンの給料が思うように上がらない中、物価高の影響により副業として
様々な収入源を検討している方も多いかと思います。
その中でも不動産投資は少し難しい印象があると思いますので、少しでも不動産投資について
理解していただき、収入源の1つとして検討してみてはいかがでしょうか。
不動産投資とは
不動産投資とはマンションやアパートなどの不動産を購入し、運用することで利益を得る投資のことです。
その運用方法には大きく2種類あり、「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」と言います。
これら2つについて詳しく解説します。
キャピタルゲインの仕組み
キャピタルゲインとは、不動産を売却して利益を獲得する方法です。
利益の出し方はとてもシンプルで、不動産を購入した値段よりも高く売却できれば利益がでることになります。
実際は、購入時に仲介手数料や印紙税などの諸費用が発生するのでそんなに単純ではありませんが、簡単に言うと購入価格と売却価格の価格差で利益を出すということになります。
例えば、横浜市の住宅地価格の平均値は令和5年から6年にかけて約3.0%上昇しています。
（引用：地価・不動産鑑定：地価公示 – 国土交通省）
このように不動産価格は年々上昇しており、価格差による利益が見込めます。
短い期間で利益を出したい方におすすめの手法です。
インカムゲインの仕組み
インカムゲインは所有不動産から毎月の賃料を得ることで収入を獲得する方法です。
一棟マンションや区分マンション、戸建てなど住宅の種類は様々で、それぞれに空室率や家賃収入の安定性等特徴がありますが、居住されていれば毎月一定の収入が安定して入ってくるのが魅力的です。
例えば、家賃15万円の区分マンションを3部屋持つと、毎月の賃料収入が45万円の不労所得が入り、最低限の生活はできそうですよね。
インカムゲインの注意点としては、初期投資が回収されるまでに数年～数十年かかる点です。
初期投資額に対して、年間の賃料収入は利回りが良い物件でも10%程度となりますので、長い時間をかけてゆっくり利益を出していく手法になります。
初期投資額が大きくなる場合は、銀行融資を受けられる方もいらっしゃるので、その際は毎月の利息と元金の返済も加味して検討しないといけませんね。
不動産投資のメリット
様々な投資手法がある中で不動産投資が選ばれるメリットもあります。
大きく2点解説します。
メリット①：安定した収入が見込める
不動産投資は入居者が定着すれば、安定的な賃料収入が見込めます。
例えば、戸建て物件の場合はファミリー層の居住率が高く、他の物件と比較すると入居者が安定します。
入居者の募集やクレーム対応などは管理会社に任せられるのでほぼ完全な不労所得を得られます。
メリット②：相続対策になる
相続が発生した場合、現金で持っておくよりも不動産で所有しておく方が相続税が軽減される場合があります。
これは不動産の価格が購入時の価格ではなく、相続税評価額に基づき計算されるためです。
また、相続を受けた相続人もそのまま運用を続けることで継続収入が見込めます。
不動産投資のデメリット
不動産投資には魅力的なメリットも多いですが、注意すべきデメリットやリスクもあります。
メリットとデメリットの両方の側面を考えて最適な運用方法を選んでください。
デメリット①：様々なコストがかかる
不動産投資には初期費用や維持管理に必要なコストも含めて様々な費用が発生します。
不動産を取得する際の主な初期費用
・仲介手数料
・不動産取得税
・登記費用
・融資手数料、担保設定手数料（銀行融資を受ける場合）
維持管理に必要なコスト
・管理会社の管理費用
・固定資産税
・清掃代 等
その他にも、建物の老朽化が進むと大規模な修繕が必要になり、大きな資金が必要になります。
これらのコストを考慮した上で、目標となる利益率を定め投資先を選定しましょう。
デメリット②：資産の流動性が低い
資産の流動性とは、換金したい時にすぐ換金ができるかということです。
例えば、大型の株式（トヨタやソフトバンクなど）は売りたい時にすぐ売ることができるので流動性が高い資産です。
対して不動産は売買の手続きにも一定期間を要し、そもそもその不動産を買いたい人がいなければ売ることができません。
不動産を運用する中で、「急に多額の資金が必要になり売却して現金化したい」「空室率が高く赤字が続いているので運用をやめて売却したい」といったように不動産の売却をしたい場面が来ることもあると思います。
そんな時に、すぐ売却ができないと大変なことになりますよね。
その点も考慮し、不動産投資をする際は、現金としてもある程度確保した上で余裕資金の範囲で行ってください。
まとめ
不動産投資には「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2種類があり、それぞれ収入の性質がことなります。
また、不動産は流動性が低く、多額の資金が必要になる投資でもあるので、メリットとデメリットの両方をよく考えたうえで検討してください。
ご覧いただきありがとうございました。
